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房贷选择“等额本息”还是“等额本金”?终于有文章说清楚了!

投资理财帮 2017-03-17
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导读:很多人在还房贷上会纠结该选 “等额本息”还是“等额本金”。分享这篇文章把这两种还款方式都讲透彻了,希望能帮到准备买房的你。



来源:菜鸟理财(ID:cainiaolc)

作者:菜导

贷款利息如何计算?


在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前,我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。 


大家都知道,我们房贷是每个月还一次的,每个月还的钱中,有一部分是利息,另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月的利息的计算方式是完全一样的,不同的是本金部分。 那它们的利息是怎么计算的呢?其实很简单,你每个月还银行的利息,就是你目前欠银行的本金,乘以每个月的利率。


我们以公积金贷款为例子(商贷、混合贷同样适用),目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%,只要公积金贷款的年利率不变,这个月利率也是不变的。


无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月还银行多少利息,就是看你目前还欠银行多少钱(本金),再乘以这个月利率0.270833%。 假设我们跟银行贷款100万元,那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元,只是由于两种方式还的本金不同,所以从第二个月开始,我们还欠银行多少钱就不一样了,所以还的利息也开始不一样了。


“等额本息”与“等额本金”的区别


上面我们讲了,“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的(注意,说的是计算方式一样,不是利息数额是一样)。只是两种方式每个月要还的本金数额不同,从而造成从第二个月开始,还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化,所以每个月还的利息也开始不一样。


那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样?我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。


等额本金,说白了,就是每个月还的本金是固定的,每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。


假设我们贷款100万,分30年还,也就是360个月,那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。 


为了加深印象,我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。


第一个月,我们还银行本金2777.78元,还银行利息100万*0.270833%=2708.33元,总共还2777.78+2708.33=5486.11元(本息)。 


第二个月,我们固定还银行本金2777.78元,由于第一个月还了本金,这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:997222.22*0.270833%=2700.81元。总共还2777.78+2700.81=5478.59元(本息)。 ……


以此类推,我们就可以算出30年中,我们每个月还银行的钱是多少了,如下图所示。(只取前面10个月和后面10个月)



现在大家弄明白等额本金的还款过程了吧?接下来我们看看复杂一些的等额本息。 等额本息,是指每个月的总还款(本金+利息)是不变的。


那如何计算出每个月的还款总数呢? 


我们还是以公积金贷款100万为例子,假设每个月的还款总数(本金+利息)为X元。


第一个月,我们还银行利息100万*0.270833%=2708.33元,还银行本金已经还了(X-2708.33)元。 


第二个月,由于第一个月还了本金,这个月还欠银行的钱是:100万-(X-2708.33)=(1002708.33-X)元。所以第二个月的利息是:(1002708.33-X)*0.270833%,还银行本金【X-(1002708.33-X)*0.270833%】元。 ……


最终,所有月份还银行的本金加起来会等于100万,这样就可以算出X的值,算出来就是每个月固定还大概4352.06元。


现在我们看一下等额本息的还款过程,同样只取前面10个月和后面10个月。



这个过程比较复杂,如果看不明白,也没关系,大概知道计算过程就可以。


大家只要知道,等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的, 从上面那两张表格中,大家有没有发现,等额本息的还款过程是:随着每个月的还款,欠银行的钱的总数一个月会比一个月少,欠银行的利息总数也是越来越少。 


同时每个月要还的利息也是在逐月减少,而每个月还银行的本金部分逐月增加,这是符合等额本息还款方式的设计的(每个月还的本金+利息总数不变)。


“等额本息”和“等额本金”哪个更值?


从上面的计算过程可以看出,无论“等额本息”还是“等额本金”,我们每个月还给银行的利息,都是看目前欠银行多少钱,再乘以一样的利率,我们付出的“代价”(也就是贷款的月利率)是一样的。


只是“等额本金”一开始还的本金会多一些,所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快,因此总的利息会少一些;而等额本息的制度设计是,让你一开始还少一点的钱,然后逐月增加你要还的本金,最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。 


菜导总结


1、综合上面的分析,所以大家选择哪种房贷的还款方式,主要看你愿不愿意早点还多点本金,是想把压力留在前面还是后面。 如果觉得不想一开始还那么多本金,那就选择等额本息;如果自己有能力马上还多一点,而且觉得不想还太多利息,那就选择等额本金。没有哪一个更值得,看你自己的情况来定。


 2、无论是哪种方式还房贷,你每个月要交多少利息,那是清清楚楚的,不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题,这个问题也是根据你个人的情况来定的。


 3、只是对于菜导来说,由于住房贷款的利率是很低的,相信自己理财能达到的年化收益率会比房贷的年利率高,所以宁愿慢慢还,因此会选择等额本息。


来源:菜鸟理财(ID:cainiaolc)


相关阅读精选留言

 474

不如归去

最低的就是房贷利率,不明白怎么总有人说给银行打工了。房价上涨你感谢过银行的杠杆吗?

2016年7月4日

 468

感觉买的没有卖的精!怎么也算计不过银行!所以一直为银行打工。

2016年7月4日

 464

kevin

有一种情况没说清,等额本息刚开始利息多,如果过五年你要再卖房,会发现提前交了很多银行利息是要不回的了!

2016年7月4日

 442

Lou

怎么算都是债

2016年7月4日

 398

瘦不了

除非你打算一直按期还款,不打算提前还贷,那就选择等额本息。如果提前还贷,那多交的平均利息就白交了!

2016年7月4日

 397

吴红  永远的微笑

其实最关键的一点没有说到,就是等额本息是先还利息再还本金,而等额本金则是反过来,所以从本质上说,当然是等额本金省钱。

2016年7月4日

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