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户型干货继续:户型解说&疑难话术全集

置业顾问参考 2017-03-17
功能介绍 置业顾问参考(zygwck)——做置业顾问最贴心的朋友。免费提供求职及招聘服务,深度服务置业顾问群体,愿做置业顾问的坚实后盾。



户型解说顺序及注意事项


一、讲解顺序


1. 明确户型(几房几厅几卫),明确面积(多大面积)


2. 确定方位(上北下南左西右东)


3. 讲解路线


纵向讲解:进门(大门朝向、寒暄)——厨房——生活阳台——餐厅——客厅——阳台(穿插个功能区的优势、总结组合优势)——客卫(方位、优势)——主卧(优势、设计重点讲解)——次卧(优势简明扼要)——整体组合优势总结

环向讲解:进门——客厅——阳台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活阳台——餐厅——整体组合优势总结

二、注意事项


1. 把客户引导至户型南向

2. 手势为四指并拢,指定位置,(指定一个位置时,手指不可在户型上乱晃,直到该位置讲解完毕)


3. 多用“您的”,让客户身临其境

4. 注意感情渲染,描绘客户住进去之后的情景

5. 注意每个功能区的优势

6. 增加互动,多提肯定回答的问题


各户型的优、劣势及劣势回避办法


一、四房


* 优: *


1. 户型方正,面积适中。

2. 布局舒展,尺度宽松,动静分区

3. 全明设计,南北通透,即充分采光,又有利于室内空气流通。

4. 客厅超大开间,与景观阳台相连,使客厅的空间感增强,采光效果更好。


5. 厨房与餐厅东西相连,就餐、使用更加便利。

6. 餐厅北面带阳台设计,采光,观景,生活更方便。

7. 客卫干湿分离又照顾到了3个卧室及客厅的便利性。

8. 主卧带独立卫浴,便捷之中尽显优越与尊崇。

9. 主卫独立朝南,阳光杀菌,享受健康生活。


10. 主卧梯形窗设计,三面采光效果更佳。

11. 超大主卧,4米开间,更能彰显主人尊贵和大气。

12. 次卧室带储藏室设计,居家生活人性化设计。

13. 北边的卧室避免了一节过道,更能节约面积,增大使用空间。


* 劣: *


1. 客厅进深太短,不够大气。

2. 餐厅、厨房太小不实用。

3. 过道太长,太窄浪费面积。

4. 北卧室的门与入户门相对,冲风散财。

5. 没有飘窗设计。


6. 次卧带一个储藏室,不够实用浪费面积

7. 次卧面积太小。

8. 厨房与公共卫生间紧挨着。

9. 主卧衣帽间实用性不强、浪费面积。

10. 主卧梯形窗,不好摆放家具。


* 劣势解答各个击破: *


1.餐客相连,本身空间感就很好,再加上客厅4.8米超大开间,客厅非常开阔。


2. 厨房做整体橱柜后剩余空间还是比较足的,再加上进入厨房的人一般不会很多,所以完全够用;餐厅连接北阳台,使用很方便,而且单纯作为餐厅这个面积也够用。


3. 作为南北通透的四房设计,有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实用性,再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线。


4. 书房的门对这门从风水上来讲,没有任何影响,再说这样还可以增加您书房的通风。


5. 飘窗向外伸出,玻璃对接时容易产生缝隙,密封不严会容易渗水,时间长了还容易留下水渍,打扫会很麻烦,影响室内装修效果。再加上向外伸出的窗台他的透光性没有平窗透光性好,为了让您享受到更充足的阳光,我们就采用了现在高端住宅常用的超大平窗。


6. 这个主要看您怎么来看了,实际上作为四房,您家里的杂物肯定相对来讲会稍多一些,所以在您的房间里多一个储藏室,这些杂物都可以放在里面,您的卧室也会更加整洁。


7. 相对来讲面积是不大,但这个是您的客卧或者是儿童房,根本不需要太大的使用空间。


8. 这个完全不影响,不从一个方位进出。


9. 装修方法不同他的实用性也不一样,我建议您可以做一个推拉的组合衣柜,现在很流行也很实用,一扇推拉门还可以做成穿衣镜,独立的使用,节省卧室空间。


10. 这么豪华的卧室,最主要的就是他突出的空间感,您还要摆什么家具啊?您放一些健身器材如跑步机或者放一个贵妃椅,享受别样生活多好!


二、大三房


* 优: *


1. 全明设计,南北通透。

2. 引入新的居住理念,入户花园,尽显尊贵。

3. 入户花园使人视觉放松,更增加了室内的私密性。

4. 南边的景观大阳台设计完全可以做阳光房,无形中多出一个房间。

5. 厨房入户门紧挨着,这样使用或放置杂物更为方便。

6. 功能分区、动静分离。


7. 主卧带卫生间,更显主人的尊贵。

8. 有独立的书房,更有一种书香门第的气息。

9. 客厅4.5米大开间采光,通风非常的好。

10. 次卧室有一大落地窗,通风,景观效果更好。

11. 餐厅设计大气,便于客人会餐。

12. 全明设计,没有暗房。

13. 空调外机板设计在里边,不经风吹日晒。


* 劣: *


1. 入户花园使用率不高。

2. 餐厅的位置空置面积太大,浪费太多。

3. 次卧门对餐厅,没有私密性。

4. 公共卫生间不是干湿分离的,不太方便。

5. 客厅的窗户不是落地窗,不够大气。


6. 客厅不连接南向阳台,视野不够开阔。

7. 不是南北双阳台设计。

8. 书房的门正对主卧室的门。

9. 餐、客错开,空间感不强。

10. 北向书房面积太小。


* 劣势解答各个击破: *


1.问题回答:入户花园是非常实用的,首先他多出了一个独立的空间,您可以布置出一个您喜欢的私人绿色空间,比如放一些藤椅、盆景等,当您回到家的时候,第一眼看到的就是满眼绿色,心情肯定比较舒畅。再加上入户花园也是一个过渡,相当于一个玄关的作用,可以增加室内的私密性,并且只算了一半的面积,非常划算。


2.问题回答:餐厅的空间完全够用,空置的位置还可以装修一个吧台,更加提升主人的品位。


3.问题回答:本身是一个次卧,相对来讲不会那么明显,而且这样还可以增加房间的通风效果,真正做到南北通透。


4.问题回答:以前大家比较喜欢干湿分离的卫生间是因为家里人口比较多,现在相您选择三房本身家里人也不多,再加上是两卫设计,完全够用了,而且卫生间面积比较大,您可以设计一些比较豪华的浴缸等洗浴设施,使用起来也更方便。


5.问题回答:虽然没有做落地窗,但是客厅我们做的是超大的平窗,透光、视野同样也是和开阔的。


6.问题回答:同上;而且这样的设计也是现在最新的一种设计,阳台做的很宽,次卧与客厅共用一个,既保证了基本功能的使用也不至于出现在客厅会客,看到阳台上主人私人衣物这样的尴尬。


7.问题回答:本身厨房就够大,非常实用。而且入户花园要比北阳台功能更多,更实用。


8.问题回答:这样很好啊,只有这样才算是真正的通风对流。


9.问题回答:虽然没有完全对应但是是相连一体的,空间感也很好。


10.问题回答:12平米的面积作为书房来说已经够用了,书房一般只是放个书桌,放个书架本身就用不了多大面积。


三、小三房


* 优: *


1. 全明设计,南北通透。

2. 南北双阳台设计。

3. 户型方正,紧凑实用。

4. 卫生间干湿分离。

5. 动静分区。


6. 客厅连大观景阳台。

7. 主卧带卫生间且有窗。

8. 有独立的储藏间。

9. 主卧带观景台,使卧室更添浪漫的气息。

10. 内设空调机位。


* 劣: *


1. 主卫生间面积太大。

2. 厨房面积太小。

3. 次卧室带一个储藏间,卧室显得非常的小。

4.户型设计有过道,面积有浪费。


* 劣势解答各个击破: *


1.问题回答:主用卫生间面积大是现今最流行的,您可以根据您的喜好来装饰您的私人浴室,享受真正的尊贵、奢华生活。


2.问题回答:作为小三房来讲,人口不多,可以做整体橱柜,厨房面积完全够用。


3.问题回答:次卧室本身不需要太大面积,而且家里肯定都有杂物,有储藏间很方便。


4.问题回答:作为南北通透的三房设计,有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实用性,再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线。


四、二房


* 优: *


1. 全明设计,南北通透,通风效果好。

2. 南北双阳台设计。

3. 户型方正,使用率高。

4. 卫生间干湿分离。

5. 整个户型,卧室,客厅向阳,采光好。


6. 客厅大落地推拉门,尊贵、大气。

7. 入户门与客厅之间还有一个过渡,可以放个鞋柜。

8. 次卧室还有一个小阳台设计。

9. 大客厅的阳台大气,舒适。

10. 餐厅靠窗,观景效果好,通风也好。


11. 厨房和餐厅相连通,方便就餐。

12. 厨房连通生活阳台,便于摆放洗衣机。

13. 半封闭阳台算半面积。

14. 面积89.99可首付20%。


* 劣: *


1. 厨房与阳台相连使用不方便。

2. 次卧室从卫生间的门进入。

3. 入户门与主卧室的门相对。

4. 不是动静分区,相互影响。

5. 卧室的观景阳台太窄,没啥用。

6. 离路近吵,有灰尘且一楼是商铺比较吵。


* 劣势解答各个击破: *


1.问题回答:南北双阳台设计使用方便,独立分隔、可以放置杂物。


2.问题回答:卫生间是干湿分离的,外面是洗手间,您也可以做成洗衣机房,空间是已定的看您怎么来利用。


3.问题回答:这个影响不大,您可以把您主卧的门与墙壁做成颜色一致,在稍作装饰等****主要是转移注意力。


4.问题回答:因为它本身就是两房,而这样的设计是最标准的动静分区,三轴设计。


5.问题回答:他的用处很大,首先可以增加采光、通风,再者是给您一个独立的空间,您平常工作累了不用出门,站在这样一个小阳台上,眺望一下风景,呼吸一下新鲜空气,放松放松心情,多好,而且如果您有什么私人物品不想放在阳台上,那这里就给您了一个隐蔽的空间让您使用。


6.问题回答:我们用的都是双层隔音效果特别好的玻璃,同临路说辞。


五、一房


* 优: *


首先,49平方米的户型一期我们只有25套,十分珍贵。


1. 阳光户型,客、卧、阳、厨都在南向,会客,烹饪皆可欣赏到风景。

2. 客厅与阳台相连,增加客厅使用面积,空间感很好。

3. 户型方正,格局简约,实用而不浪费。

4. 卫生间干湿分离。


5. 双阳台设计,且都朝阳,采光效果很好。

6. 厨房相连生活阳台,带上下水,放置杂物、洗衣服都很方便。

7. 餐厅设计的位置,既不浪费面积,摆放的位置又十分合理。

8. 阳台半封闭,算半面积。

9. 一梯三户,公摊小。


* 劣: *


1. 户型不通透,透气性不好。

2. 卫生间无窗户,不透光,不透气。

3. 厨房窄长,不好摆橱柜且厨房没窗户不透亮。

4. 客厅开间太小。


5. 客厅和餐厅没有分隔开。

6. 进入户门处有点浪费。

7. 阳台和厨房相连多此一举。

8. 入户门对楼梯间。


* 劣势解答各个击破: *


1. 阳光户型,除卫生间之外,都有窗。

2. 卫生间设有通风道。

3. 厨房南边与生活阳台相连,厨房南墙可以做成玻璃透光也很好而且还设有通风道。

4. 49平米一房一厅双阳台,这已经很经典了,而且将近19平米面积完全够用。


5. 如分开的话每个空间都太小,而且这样空间感更强。

6. 是一个过渡和缓冲,可以设置鞋柜。

7. 功能分开,多了一个独立功能区,可以做洗衣房也可以做储物间,非常实用。

8. 因为是一梯三户,这样公摊少。


关于户型常见问题及解释说辞


楼层问题


1、为何小高层比多层好?


a、小高层的造价是比较高的,而且结构也比多层结实耐用,使用周期更长。

b、高层的建筑能够更体现档次,利于物业管理,

c、小高层相比多层更方便,因为有电梯的使用,上下楼更快捷。

d、景观更好,更高,更远。

e、最大程度上避免了空气与噪音问题。


2、高层的哪层最好?


a、低点的楼层比较好,因为楼层低的话,可以当作多层来居住,这样也符合客户以前的居住习惯,而且在高层中楼层低的话相对价格也是最低的,这样一来升值潜力和投资潜力都有最大的优势,加上有电梯的使用,如此一来,相当于居住在一幢配备了电梯的多层住宅中,生活档次提高。


b、中间的楼层比较好,景观、通风及采光都较好,同时避免了低楼层的吵闹以及采光遮挡的缺点,也避免了高层有空气、噪音滞留层的污染,价格适中,处于中间位置的话使用电梯也比较方便。


c、高的楼层比较好,采光最好,通风最好,既然客户选择的是高层,那么对于景观应是比较注重的,而高的楼层没有视线阻碍,视墅开阔,景观是最好的。同时配备了很好的品牌电梯,到顶楼的时间不会超过用步行上多层六楼的时间,比较方便。另外,高层对于人的信心、精神状态的培养也是一个绝佳的环境。


房间内过道问题


3、房屋内过道的浪费问题?


a、过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带,以达到房型舒适、自然的效果。


b、您可以想象一下,如果没有这条过道的话,这个房型将会是很不方便的,看起来也不会太自然。


c、我们的户型设计都是拥有XX资质XX设计院的最新设计,都是目前市场上最流行的,不存在您所谓的“浪费”。


d、再说您买的是三房的,还会在乎这几个平米吗?毕竟买三房就是应该用来享受的。


房间朝向问题


4、卧房都朝南的户型比较好?


房型内还有一个主要功能区是客厅(起居室),日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的,无论是看电视,聚会,接待亲朋好友,都会使用到客厅,那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好,有利于整套房屋内的采光,使房子看起来更明亮,这是现代居住理念的潮流。


5、客厅朝南比较好,卧房可朝北?


还是两间房朝南比较好,因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好,而且采光情况好的话,可以节约用电,卧房内的通风效果也好,两间房都朝南的话势必紧挨在一起,这样也有利于方便照顾小孩和老人。


卫生间问题


6、单卫与双卫的好处?


单卫:其实现在一般都是三口之家,根本没有必要再弄一个卫生间,而且多了一个卫生间的话不仅多了购房费用,而且还多了卫生间的装修费用,这样太不划算,况且现在市场上的很多双卫中的主卫都是暗卫,存在的意义确实不大。


双卫:特别的方便,卫生。而且双卫的私密性比较好,这也是时代生活的趋势所在。


客厅问题


7、为什么一进门是客厅比较好?


视墅比较开阔,大气,敞亮,符合中国人的生活习惯,而且减少了过道的浪费,装修起来比较方便。


8、为什么一进门不是客厅比较好?


隐蔽性较好,通常会做一个玄关在门口,这样能使客厅内的装饰布局更有创意。同时玄关起到了一个贯穿的作用,形成了一条自然的走道,使房子看上去更显档次。


卧房位置问题


9、为何处于一幢楼的两边房子较好?


采光好,通风好,只有一边与居民邻近,比较安静。最重要的是享受全明房型。


10、为何最东边的房子好?


阳光光照时间早,新空气易流通,避免了西晒的问题,夏天比较凉快。


11、为何最西边的房子较好?


价格比东边的房子要低,阳光比较充足,户内能够保持干燥,比较适合喜欢夜生活习惯的年青人群体,至于西晒问题,因为现在大部家庭都使用空调,加上现在房屋建筑质量及用材的不同,现在西晒基本都没有什么影响。


12、为何最中间的房子较好?


不存在西晒问题,安全性也比较好。


阳台朝向问题


13、阳台在卧房这边不好?


这样其实不错,洗衣也比较方便,平时住在主卧的话,可以欣赏一下风景,也算是一种生活的情趣。


14、阳台在客厅这边不好?


就应该在这边,因为要洗衣晾衣服的话,势必有水滳,在客厅这边方便打扫,如果在卧房那里,肯定会影响到房间内的整洁卫生,不利于保持主卧的干净。而客厅是接待客人和家人的主要活动区域,阳台在这里,也能方便客人和家人欣赏景观。


卧房客厅的联系


15、客厅和卧房面积太小?


其实设计的时候已经考虑这个问题了,以前的房子各个房间都是比较大的,但其实过大的房间并不好,房大神就散,如果太空旷,显得气氛不足,而现在流行的趋势是使房子保持一定的大小,这样不仅能够营造较好的家居气氛,也能使室内活动拿衣取物更方便些。


16、卧房的门是朝向客厅的,感觉不好?


客户问这个问题是因为感觉别扭,而且私密性不够好。如果是在客厅开门的话其实是挺方便的,因为从客厅至卧房的话不需要再拐弯绕道而行,至于私密性方面,因为房门平时应该都是关闭的,应该问题不大。另外,可考虑在没有承重墙的地方重新划分门的朝向,在确认没有承重柱,可行的前提下为客户建议此装修方案。


其它问题


17、为何采用推拉窗,不采用平开窗?


首先,两种窗的使用材料都是一样的,只是打开方式有区别,平开窗因为是向外用力,而推拉窗是左右用力,这样的话对于居家来说封闭性比较好,采用推拉的方式能最大程度的隔离空气和减少噪音的污染。


18、南北两侧阳台为何不在施工时就将其封闭?


客户质疑这个问题的真意是因其已打算将阳台封闭了或以前的住房的阳台就是封闭。可先告知客户阳台计算面积的方法,能省缺一半的面积,自己封闭阳台,花的材料钱与省下来那一半面积的总价相比要实惠了很多,而且可以根据自己的喜好来封闭,可以将这个问题转化成房屋的卖点。


来源:深悦智库


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