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如果没有房地产撑着 这30个典型城市经济会失色

中国房地产报 2017-03-06



中房报研究员 许倩/文


“房地产开发投资占固定资产投资比重”及“房地产开发投资占GDP比重”可以看作衡量一个地方经济增长对地产投资依赖度的指标。比重越高,说明地产投资依赖程度越严重。中国房地产报记者独家统计发现,从房地产投资额占GDP比重来看,全国31个省份(市、区)中,海南省的这一数值达到44.2%,排在其后的有宁夏、重庆、安徽、贵州、云南、北京、四川、福建、浙江,该比值均超过16%。而这几个省份(市、区)2016年GDP增速均跑赢全国。



分城市来看,在中国房地产报记者统计的30个典型城市GDP对地产投资依赖度排名中,三亚房地产投资额占GDP比重高达86.21%,其后分别是海口、郑州、西安、贵阳、珠海、福州、杭州、惠州、成都、合肥、重庆、武汉、厦门,该比值均超过20%。


不得不承认,房地产仍然是当前中国GDP增长的重要支柱。“经济运行对房地产和基建投资的依赖度仍然较大。民间投资活力不足,部分领域瓶颈仍未打破,制约增长潜力发挥,稳增长与防泡沫之间的平衡更富有挑战性。”央行在2016年底发布的一份报告指出。


由此产生的一个恶性循环是,如果投资依赖度不能主动下调,则中国经济转型就非常困难。而且,在这种情况下,货币超发是必然的。而货币超发的结果,大部分资金或明或暗流入房地产领域,进而房价暴涨,再度助涨地方经济对房地产开发投资“热情”的依赖。


2017年,随着热点城市房地产调控的升级,这些热点城市房地产对经济的贡献率亦可能会下降。


东北三省地产投资不力 经济增速下滑


中国GDP的高速增长与其他国家(美国、德国、日本等发达经济体)有一个显著的不同之处,就是对投资的依赖度太高。而在各项目投资中,又对房地产领域投资的依赖度更严重。



衡量依赖度有两个重要指标:房地产开发投资占固定资产投资的比重;房地产开发投资占国内生产总值(GDP)的比重。后者更能反映一个城市对房地产的依赖度。而前者,则暗示一个城市楼市泡沫的积累程度。


“每年房地产开发投资不应超过社会固定资产投资的25%。有的地方40%、50%的投资都在建房地产,这个城市的产业结构是畸形、没有发展后劲的,而且会出现泡沫。”房地产业内专家胡志刚曾表示。


按照25%的合理标准,29个省份(黑龙江、新疆未公布固定资产投资数据)中,2016年度房地产投资额占固定资产投资比重超过这一数值的省市有6个,分别是上海(54.9%)、北京(47.81%)、海南(47.71%)、辽宁(32.55%)、广东(31.23%)、浙江(25.26%)。这些地方的楼市泡沫压力已经显现。


从房地产投资额占GDP比重来看,胡志刚认为,控制在10%以内比较合理。而记者统计发现,31个省(市、区)中,22个省份的这一比重都超过了10%,超过20%的省份则有3个,分别是海南、宁夏、重庆。经济增速排名靠前的几个省份,也是地产投资依赖程度比较严重的地方。


海南省,作为中国最好的海景资源大省,本应大力发展旅游产业和服务业,成为“中国的夏威夷”,但由于产业体系不够完善,海南省一直深患“房地产依赖症”。2016年,海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的47.71%,占GDP总量的44.2%。


海南省2016年GDP增速为7.5%,但多年来深度依赖房地产的结果曾造成2015年、2016年海南房屋遍地、库存高企。2016年下半年以来全国楼市销售热潮亦使得海南省高库存得以有效缓解,但深度依赖房地产模式的隐患和风险亦很大。海南省住建厅厅长丁式江坦言,尽管海南产业结构不断优化,房地产去库存不断加快,但经济发展对房地产依赖程度依然较高,不利于产业结构调整优化和经济增长方式转变。海南将加快产业结构调整,继续增强经济抗风险能力。


2016年,贵州省以10.5%的GDP增速位居全国第二,仅次于重庆,这其中房地产开发投资功不可没。而据中国房地产报记者统计,2015年末贵州省房地产投资占GDP比重就高达22%,2016年末18%的比重则呈现降低态势。“贵州有房地产发展畸形的问题,将来要想良性发展比较困难。房地产投资能够带来GDP的增长,但对地产投资依赖不能长久。”业内人士分析称。


而山西、黑龙江、新疆、内蒙古和吉林这几个经济增长落后的省份,房地产投资依赖程度都较低。尤其东北三省的GDP增速都排名靠后,吉林GDP增速为6.9%,黑龙江和辽宁的GDP增速在全国各省当中排在末三位,其中黑龙江名义GDP增速仅2%。辽宁省则出现经济负增长,GDP增速为-2.5%。而从房地产投资占GDP比重看,黑龙江为5.62%,吉林为6.83%。辽宁为9.51%,较去年前三季度16.1%的比值大为降低。东北三省经济增速的下滑,不排除部分原因正是东北三省房地产市场库存的巨大,使得当地开发商主动降低了房地产开发投资。


经济增长的地产困局


而从中国房地产报记者独家统计的30个典型城市地产投资依赖度排行榜来看,三亚、海口、郑州、西安、珠海、杭州、贵阳等城市的经济增长对房地产投资的依赖程度更为严重,有些城市已经高得离谱。



其中,固定资产投资对地产投资依赖度超过25%合理值的城市有21个。


而在30个典型城市GDP对地产投资依赖度排行榜中,仅深圳这一数值为9.01%,其余29城均超过10%合理值。



综合两个榜单,城市地产投资依赖症最为严重的城市分别是三亚、海口、珠海、郑州、西安、杭州、贵阳、福州、惠州。这些城市大都是2016年楼市销售火爆、房价暴涨、投资投机集中入市的二三线城市。


广东省统计局发布的2016年广东房地产开发完成情况分析显示,深圳以45146元/平方米的均价高居全省第一,珠海以18611元/平方米的均价位居第二。


尤其是2016年下半年,在一线城市相继出台最严限购政策后,不少投资客把目光转向苏杭周边城市。东莞、惠州、中山、珠海都在其狩猎范围之内。此外,郑州、西安等中部城市亦成为投资者的抄底之地。三亚、海口亦在2016年下半年迎来购房井喷之势。


不过,2017年在热点城市房地产调控纷纷收紧之下,房地产销售增速必受限制,房地产开发投资还能否成为这些城市经济增长的加速器呢?


从贵阳市的遭遇可见一斑。一直以来,贵阳市都是地方经济严重依赖房地产的典型城市,这也造成贵阳房地产库存压力累积。从2014年开始至2016年,贵阳市在楼市去库存的道路上行进了3年,在这个期间,楼市去化周期最高时曾经达到20个月。尽管2016年末受全国楼市销售火爆影响,贵阳市商品房销售提速,但住宅、商业项目积压,仍面临去库存压力。


需要警醒的是,2016年全国范围房地产投资占GDP比例达13.79%,尽管这一比重较2013年的16%已呈下滑态势。有观点指出,1960年来但凡房地产投资占GDP比例高于6%的其他国家,房地产泡沫都出现了破灭。而在当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%,而美国次贷危机爆发时该比例达到局部峰值6.2%。


“过去房地产行业一直被当成经济发动机,或者是一个工具。未来房地产行业对经济增长的带动作用会慢慢的减少,但是它稳定经济的作用是在逐渐提高。在城镇化水平到70%的时候,房地产仍然还有一个大量建设的需求。但未来房地产总投资规模上都处在一个平缓增长阶段,让房地产大幅增长是比较困难的。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。



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