Zeju 2a76efe7b67bf9095ea9f56c753221295f3e351fa2b6e627d9fa828812a0f351
北京择居网 > 头条

刚需向南看!二七区置业建议大放送!

郑州楼市 2017-03-06
功能介绍 米宅( www.mizhai.com)旗下,深度分析郑州房地产、教育、装修、财经、人文等领域;专业、客观、深度、情怀;有分析、有数据、有现场案例、有团购优惠,专家团队实时在线服务!



△此音频大小2MB


二七区长期以来被大家所忽视,被郑州所忽视,就连曾经看过一篇文章,也说道:二七区搞个新区比不上人家常西湖新区、比不上人家经开滨河国际新城;连签署项目落地的参会领导级别都不如其他区。


然而事实究竟是怎样的呢?二七区作为刚需客户的聚集地、供应量的聚集地,在上一波市场疯长之后,这个库存最大的区域如今是什么模样,还是不是你以为的二七区呢?

先来看看二七区的在售楼盘都有哪些,如下图所示,三环以内有航海路沿线的正商城、其他的五个楼盘均分布在二七新区。↓↓↓



 

1

品牌悄然升级


从在售楼盘开发商来看,二七区绝对是大牌云集,再不是当年你以为的二七区,甚至比起风生水起、名声显赫的北区也丝毫不在话下。↓↓↓



万科、绿地及招商均在排行榜前15位,属于一线房企。而康桥、鑫苑及正商都属于河南省内一线房企,同时也都入围了全国房地产企业的500强。


比起北区的美景、绿地、碧源、正弘、融创等也丝毫不逊色,比起西区的一众本土开发商更是优势明显。我们一再强调买房要买大开发商的楼盘,就是因为大品牌具有天然的不可比拟的优势,大品牌比起小开发商来说,开发经验更为丰富、资金更有保障、质量更有保障、物业更有保障等等。


虽然二七区长期被大家忽视,总以为南区是如此的荒凉。但不知不觉间,开发商品牌在升级、开发商实力也在提升。较之前的亚星、泰宏来看,确实上升了几个层次。真是时隔三日,要对二七区刮目相看了。


再者,一线品牌相继入驻二七新区,会对区域发展起到相辅相成的作用。一方面是大牌开发商对二七新区发展潜力的肯定;另一方面,这些品牌联合开发二七新区,对于其区域未来发展的成熟度及区域层次都起到了很大的带动作用。


2

大盘云集 规模之争


二七区这六个在售楼盘,仅千亩左右的就有三个,分别是正商城、绿地城以及万科大都会。鑫苑鑫中心也以四百亩左右的占地面积位居百亩大盘中的第一位。



这几个项目体量都较大,那么对于这些大盘来说,除了产品本身的比拼,最大的就是配套的竞争。


正商城


 

正商城是目前二七区在售楼盘中唯一一个三环以内,且在航海路沿线的大盘。虽地块较大,总占地面积700多亩,但零零散散,并不集中。规划商业约50万平方,产品涵盖商业、写字楼、公寓等多种物业类型。建成后能够为业主提供居住、休闲、娱乐等全方位的生活服务。教育配套方面已确定小学为长江路第二小学。


虽说正商城标榜是地铁口,但是由于地块较大,可以辐射的地铁站有2号线的南五里堡站和花寨站,以及未来5号线的冯庄站,不论是哪个站,从项目走过去都要超过1公里的距离,只有前期临近航海路的地块距离冯庄站在1公里以内,所以整体来讲,地铁并不是很方便。


绿地城


 

绿地城处于南四环以内、郑密路西北的位置,项目所在区域周边的生活配套目前并不完善。而且绿地城这个区域内只有它一个楼盘,组团都难组成,孤立无援的情况下,只能依靠自己的能力来弥补配套的缺失。


目前主要依托南水北调运河、叠彩园、尖岗水库、蝴蝶谷及树木园等生态环境来提升产品的区位价值。就自然景观来看,绿地城也确实较有优势。


项目共配备9个幼儿园、4个小学、3个中学。其中已确定的幼儿园有加拿大枫叶幼儿园和海嘉国际幼儿园,小学为公立小学。


万科大都会


 

万科大都会占地1500多亩,这样的体量别说在二七区,就是在郑州市也屈指可数。项目业态涵盖住宅、商业,配备有万科广场及其他娱乐场所,周边有农副产品市场、百荣世贸商城等专业市场。距离7号、9号换乘站(大学南路豫一路)在1公里以内,算是地铁盘。


万科是收了百荣的项目,地块东侧规划大型批发商场,但北侧地块的批发散商户目前还没有进行集中搬迁,至于搬迁时间说是17年上半年,所以在不能确定搬迁时间的情况下,批发市场嘈杂的环境还是会对住宅造成一定的影响。


但离市场近也是双刃剑,市场人口密集,会带来很多潜在客户,同时也是小区的商贸配套。但不排除其他区域的人会介意临近市场这个吵闹的环境。


鑫苑鑫中心


 

鑫苑鑫中心也是400亩左右的大盘,集住宅、公寓、写字楼、商业多种业态为一体的新都市生态综合体,自身配备有5栋商业楼,涵盖单栋商业、小户型、步行街等休闲、娱乐、购物多元化业态。


鑫苑鑫家作为其住宅部分,二期、三期均签约有省实验小学作为教育配套。另外,鑫苑鑫中心离地铁7号线的站点(大学路南四环处)不过几百米的距离,算是地铁盘,且到南环公园也不过五百米的距离。


由此我们可以看出,二七区的项目普遍具有规模性,那么随着规模竞争的加大,必然会落到配套的竞争上去。各个大盘都在施展自己的全力,从商业、娱乐、学校等方面通过自身的集约能力在现有的条件下,努力把配套做到最好、最全面。


比起其他的新区依靠政府的公建配套来依托自己项目,比如常西湖新区依靠政府规划的“四个中心”的公建配套、比如绿博片区依靠政府规划的省政府系列配套及象湖配套。二七新区这个后娘养的孩子明显呈现出了早当家的品质,从配套入手,自立自强、不依不靠、实现自我壮大。


3

近身厮杀 丝丝相扣


二七区的这些在售楼盘,不仅距离离得近,价格上更是咬的很紧,百花争艳中呈现出一片近身厮杀的生机勃勃。


招商天地华府VS康桥康城▼

 

鑫苑鑫家VS万科大都会▼


先看这两对楼盘的位置,招商天地华府和康桥康城之间不过500米的距离、鑫苑鑫家和万科大都会之间同样不过500米的距离。通过对这种近身厮杀的对比,我们会发现一个有意思的现象。


比品牌,招商虽说是国内排名前15的一线房企,但由于这是其首次在郑州开发项目,其影响力自然是不如康桥。对于郑州客户来说,买不买招商的账、信不信服招商的品质,都因为没有参考而有待商榷。而对面的康桥虽然没有你名气大,可在郑州的地盘上康桥集聚的人气实在不容小觑,前路也是一片光明。所以两者目前来看并没有谁明显占据了上风,某种程度上可算是势均力敌。


再看鑫苑和万科,这两个一个本土知名开发商、一个国内排名第一的开发商,而且郑州市场对两者都不陌生,品牌来看的话,万科是有优势的。但鑫苑的位置较万科来讲是偏好的,鑫苑近南环公园、近百荣却都不直接相临;万科紧邻百荣,嘈杂不说,还要隔着南北轴距5、6米的百荣与南环公园遥遥相望。再加上鑫苑这次的户型升级和产品不断升级,而且也具一定的规模,所以姑且认为是相对实力均等的。


在各方面相对都比较接近的情况下,能竞争的必然是价格。来看看他们丝丝紧扣的价格。


招商天地华府VS康桥康城▼


鑫苑鑫家VS万科大都会▼


上述价格就是在品牌竞争、规模竞争、相对位置竞争的多重压力下所呈现出来的难分伯仲的价格竞争结果。也正是因为有了这样的竞争,也使得二七区的价格比北区要实在许多,也会更加的平稳、理性和合理一些,不似北区在供应量紧张的情况下出现较大的泡沫,使购房者出现诚惶诚惶的心理。相比之下,南区的价格更贴近正常的市场发展,也容易让购房者看清市场,起码不至于在价格上难分虚实。


4

户型升级


关于户型方面,首先要说,二七区项目的户型整体质量还是比较高的,特别是与中原区的一众户型相比,简直要心疼中原区的同胞两秒钟。作为刚需盘,每个项目的主打基本都锁定89左右的小三房。然而在二七区,严格来说是在二七新区的这几个在售楼盘中,没有看到类似中原区的两梯五户甚至六户的高梯户比、没有看到大小步枪的户型、更没有看到三个卧室全是多边形的小三房。


取而代之的是康桥康城、绿地城、招商天地华府都采用两梯四户分离式核心筒的构造,这较之二七区之前的产品都有所升级;正商城即将开出的小高层地块规划一梯两户和两梯两户,较之正商城之前的户型甚至较之二七区的户型设计都算是比较优质的。因此,就二七区面市的户型来说,二七区人民还是相当具有优越感的。


其次,在确定不能有赠送面积、且还要满足小三房功能需求的条件下,各个项目也都灵活设计,从多思路入手来做好89的小三房。


绿地城89小三房▼


没有赠送面积,还要做到像以往一样的89小三房,绿地选择牺牲书房的面积,进门口要经过一个不足六平米的小书房通往客厅,客厅的面积仍然可以正常保证,而且两个卧室也都有相当舒适的居住空间。


招商天地华府87平小三房▼


康桥88平小三房▼


招商天地华府和康桥康城的小三房简直如出一辙。当然,策略也是一样的,同样都是选择压缩儿童房的空间来满足小三房的功能需求,客厅的面积依然不算小,不加阳台面积已经达到将近13个平方,而儿童房的面积不足6.5个平方,也只能做一个名副其实的儿童房了。


而且可以看到的是,主卧和次卧的面积差别是很大的,这样是为了保证主卧应有的房间地位,也保证了主卧绝对的居住舒适度。


鑫苑鑫家90平小三房▼


鑫苑的思路最独树一帜,牺牲了主卧的面积,缩小了三个房间的面积差,保证三个房间都可以当做正常的卧室而非有一间儿童房来使用,提高了卧室的利用率。鑫苑小三房最小的卧室为7.3个平方,大点的次卧达到9个平方,这样的尺寸完全可以满足正常居住的要求,省去了很多不必要的麻烦。所以如果是需要三个卧室都长期有人居住的话,鑫苑这个三房确实是不错的。


萝卜白菜,各有所爱。购房者的需求不同,对这些户型的看法也各不相同。大家可以根据自己的实际需求来进行选择:


如果两个房间便可满足正常家庭人口居住,而又对书房有一定要求的客户可以考虑绿地这个户型;


如果是其中两个房间使用率较高,第三个房间也偶有居住需求的话可以考虑招商和康桥的户型;


对三个卧室都有较高居住需求,三个卧室使用频率都较高的购房者可以考虑鑫苑的这个小三房,毕竟能够牺牲主卧面积、把小三房做成这样的并不很普遍。


5

品质升级


通过上述所提到的品牌竞争、规模竞争、价格竞争以及户型竞争的激烈驱动下,又都面临着去库存的流量压力,逼迫开发商不得不在产品上作出升级、提高品质来应对竞争。


其中,最突出的要数鑫苑了。来看下鑫苑不同时期推出产品的配置标准。↓↓↓


 

虽然都是毛坯交付,但标准上却也有明显的变化,二期开盘较一期来看,鑫苑提高了电梯的档次、公共部位也做了精装修、暖气片改为地暖。特别是在万科开盘以后,鑫苑更是加大砝码,在二期的基础之上又添加了净水、新风、指纹密码锁三个智能系统。


无独有偶,招商天地华府也迫于激烈的竞争,改变了策略。目前在售的一期房源为毛坯,二期精装将要在2017年上半年开盘,具体时间还未确定。据置业顾问介绍精装标准在1000元左右,预计售价为13500。


绿地城则开始便以精装的身份入市,标榜1600元的装修标准,采用美标洁具、志邦卫浴柜、雷士暖风浴霸、马可波罗瓷砖、吉林森工强化复合地板,户内安装彩色可视对讲系统、指纹密码锁入户,地板辐射采暖,社区24小时wifi覆盖,并有社区24小时监控,用手机可查看小区的即时信息,并配套有蓝牙音响,荧光跑道等,在规划上运用了科技和智能配套的创新结合,更加贴合现在年轻人的时尚快捷便利的生活方式。


这些产品品质的升级都是楼盘聚集、激烈竞争导致的结果,给二七区提供了优质的可选房源。比起中原区的烂小区、差户型都有众多客户来说,二七区的人民也着实比较幸福。


6

未来主推房源


目前这些楼盘在售的房源中,鑫苑鑫家和万科大都会的房源是存量较多的,鑫苑以90左右的三房为主,万科以78的两房和89的小三房为主。绿地城也有部分房源在售,主要以77的两房为主。


2017年正商城、康桥康城及招商天地华府均会有新的房源推出。↓↓↓



可以看到2017年南区仍有大量房源放出,现在的楼市,谁掌握了库存,谁才有可能在风起云涌的市场上叱咤风云。所以南区未来的竞争仍会相当激烈,目前看来,这样的状况还将会持续一段时间。


➤重压之下逼出好产品


通过以上分析,我们发现,二七区在售楼盘呈现出比较明显的特点是:大牌开发商云集、品牌竞争很激烈;各楼盘不仅距离上很临近,售价上也咬的很紧;大体量盘数量不少,规模竞争严峻。那么这样的竞争之下,各个项目为了增强自己的竞争力,提高产品的附加值,不得不做出更好的产品,来应对竞争。这恰恰是我们大量的购房者所希望看到的,真可谓是喜闻乐见。


➤选房建议


与其他区域比较的话,二七区即便是南四环外的万科大都会到市区成熟区二七万达的距离也不过六公里,比起西四环到市区成熟区的超过6.5公里、比起大北区到成熟区的距离将近7公里,再看看西区的一众开发商,看看大北区1万6、7的价格,二七区相对还是一个价值洼地。


所以如果在南区工作、又是刚需的这类地缘性客户,确实可以关注此区域的项目,没必要费尽心思跨区域去买房。再加上二七区的品牌入驻在成长、配套在完善。综合考虑,二七区可居住性也会是越来越强的。


当然面对一众楼盘,客户的侧重点不同选择也有有差异。


如果关注成熟的配套、执意要住在市区的位置,那么可以考虑正商城,而且正商城未来将开出的地块是一梯两户和两梯两户的,就梯户比来看还是相当优质的;


如果对价格比较敏感,对市区的要求不是很强烈,可以考虑绿地城,毕竟带有精装修且可以一并分期付款,也算是比较划算的;


如果对于小三房中的两个房间利用率较高,长期有人居住,而对儿童房没有太高要求的,可以考虑招商、康桥和万科,且这三个品牌都是比较知名的大品牌,各方面保障系数还是较高的。


如果对小三房中儿童房的要求也比较高的话,可以考虑鑫苑,毕竟鑫苑的户型设计让三个房间都可以满足较为舒适的居住需求。


再者,2017年1月4日,融侨一举拿下二七新区的两宗住宅用地及一宗商服用地,2017年2月13日,旭辉拿下位于郑州二七新区核心位置69439.19㎡的地块,这是继招商、绿地、万科等知名房地产企业后进入二七新区的又两大全国一线房企,二七新区将持续呈现刚需盘扎堆景象。在大批量的供应上市的情况下,无疑将更加加剧项目之间的竞争,竞争之下意味着产品的升级,所以二七新区众多楼盘未来产品和后期服务的细节的升级将吸引更多的买房人。


······END······


↓↓↓ 点击"阅读原文" 【进入查看二七区楼盘信息】 

浏览记录

楼盘名称 价格 区域

推荐楼盘

【固安】永定河孔雀城英国宫

待定
生态地产 配套完善 品牌地产

【涿州】天地新城

25000元/㎡
低总价 小户型 养老地产

【香河】大运河孔雀城温莎郡

15500元/㎡
低密居所 地铁沿线 改善型住宅

【廊坊】廊坊孔雀城公园海

1100000元/套
低密居所 品牌地产 改善住宅
免 费专 车
在 线咨 询
预约免费专车
我们会根据大家的意见每天关注并优化产品,为您提供更好的服务!
确认
专业房产顾问在线等您 !
 最近咨询的顾问 退出
正在使用云信web版

正在获取最近联系人...

多端登录管理

云信手机版

下线

云信PC版

下线
确定要退出择居网在线咨询吗?